开普敦房产出现供大于求，高端市场价格严重缩水

据莱坊地产（Kight Frank，全球最大房地产咨询公司之一）给出的最新报告，在2018年第二季度，全球高端房地产增长平均为每年2.6%，创2012年以来最低涨幅。

高端房地产定义为各个城市中最贵的5%。其中涨幅超过10%的城市仅剩3个，分别为广州（11.9%），新加坡（11.5%）和马德里（10.3%）。

虽然开普敦高端市场房价在过去一年里为正增长，但是如果从更短期来看，开普敦的房价在莱坊地产所调查的城市中几乎是最大的降价。上图表示，开普敦高端房地产在过去一年内增长为8.2%（前一年的增长为19.9%），从2018年以来呈现负增长。尤其在第二季度，负增长扩大到5.2%。

莱坊地产给出了两个原因，一是对于无偿征地政策的不确定性，二是开普敦出现的严重干旱，均导致购买力下降。

从南非总体来看，买房在过去一年里是赔钱的。全国住宅平均增幅是4.1%，但是通货膨胀率是4.6%。也就是说平均赔了0.5%。

开普敦的房价在过去5年平均增长了80%，同时吸引了许多开发商在开普敦投资。这也导致了开普敦市区内逐渐出现供大于求的情况。众多开普敦的房地产中介公司表示，市中心的住宅房租金已经开始下降，空房率增加，而且出租用的时间也越来越长。南非现在出租寻找租户的时间已经增长到16个星期。

另外一个导致开普敦房供大于求的原因可能是由于干旱，较以往更少的游客来到了开普敦，一部分短期出租的房主因此被迫转型为长期出租。

FNB的一名房产分析师称，在过去几年房价暴涨后，开普敦房价增长放缓或许是无法避免的。现在的房价与收入比例对比是不可长期维持的。虽然如此，开普敦的地理情况决定着开普敦的房价会一直维持在南非最高的水平。

不看开普敦的高端房地产，虽然大部分的涨幅都在放缓，但仍全部处在涨价的状态。最贵的Atlantic Seaboard（Sea Point，Green Point，Camps Bay等），涨幅仅为1.9%，为全市最低。其他区域涨幅仍大于通货膨胀率，但均处于下降趋势。2018年第二季度涨幅为：

• 南区（Rondebosh，Claremont）：7.4%

• 西海岸（Blouberg，Milnerton，Melkbosstrand）：10.2%

• 北区（Bellville，Parow）：11.2%

• 北区（Durbanville，Kraaifontein，Brackenfell ）：9.9%
  

现在的房价预计不会出现大幅下降，房主的心理仍处于过去几年不断增长的状态，即使卖价要不到预期的水平，也还是相信自己的房子比市场价值钱。不得而知的是，开普敦的经济发展追上房价，还是房价适应经济发展。当买方或卖方出现妥协的时候，多米诺效应随之即来。