抓住下一次买房的机会

这段时间，影响房价的事情太多了。经济下滑，外资流出。今天不看这些问题，思考一下如何发现下一次买房的机会。

过去的十来年，不管在南非还是中国，买房的估计都赚钱了。从网上看到一个说法，什么时候买房，是刚好需要，而又刚好能买的时候，就是最好的时机。虽然我同意相比其他投资，买房还是相对保险的这种观点，但我不认为现在是买房好的时机。

对于投资的房子，人们看重的是在几年时间内的涨价。投资者没有耐心等上十年，房子再升值。所以买房的时机就变得尤其重要。人们往往是在房子涨价的时候开始考虑，是不是应该买房了。再涨下去的时候想，赶紧买，再不买就更贵了。而事实却经常是这个时候已经错过了最好的购买机会。

如上图，房价跌下去了的时候才是最应该购买的时候。为什么近几年人工智能的投资正在被越来越多的人接受，就是因为在人在低点的时候，常常不能从沮丧和绝望中看到机遇正在眼前。

和朋友聊天，说现在的房价实在太贵了，开普敦Camps Bay的房子动不动就上千万。他认识个朋友20年前，在Camps Bay买的房子，那个时候房子便宜的很，根本没有人买。细想的确是这个道理。

92/93年南非革命前，房地产行业几乎不存在。当时利息非常高，1998年的时候南非贷款利息25.5%，根本没有什么人能通过贷款买房。现在价值3千万的Clifton View就是那个时候上市的，当时的售价是1百50万。而现在1百50万只能买到那里的一个停车场。

总的来说，刨除通货膨胀的影响，南非整体房价在2016年后没有上涨。或许现在正在经历第一个图中，从高点开始下来的第一个不安的心情。想要房价返回上升，南非需要摆脱经济发展的瓶颈。至少现在我们还没有看到任何实际有效的措施。

另外，无偿土地征收的问题仍然没有尘埃落定，甚至部分在市区的房子也面临着被征收的风险。单独作为投资的机会来看，如果相信土地征收不会发生，并能低价买到此类地产，这有可能是一个高风险高回报的选择。

我很同意一个看法，在一个好的发展的区域买不好的房子，比在没有发展的区域买最好的房子要好。

不只是南非，或许再过一段时间中国的房地产会出现一次机会。有报道说，中国现在正在经历世界上有史以来最大的一次房地产泡沫。中国现在推出的房地产价值是全国生产总值的5倍，而90年代日本出现房地产泡沫的时候这个数值为2倍，美国06年次贷危机前是1.7倍。

日本资产泡沫从1982年开始，1990年达到顶峰。在1985年广场协议签订后，日元对美元在短短几个月内价值上升了一倍。外加腰斩的贷款利息，从5.5%下调至2.5%，和一系列的减税政策，导致了日本的房地产泡沫。在这段时间，部分房地产的价格涨了6-7倍。

92年泡沫效应正式开始，从那之后日本房地产走入了10年的萧条。日本政府为了尽量减小房价的冲击，把贷款利率下调至不可思议的0.5%。和免费借钱没什么区别。

作为中央调研房地产预售制度的第一个试点，深圳已经取消了房地产预售制度。这个做法是为了促使国内各大房地产开发商减小负债。问题是，现在中国各大上市房地产公司的平均负债率是80%。大概试想一下，每开发一个小区，其中80%的费用都是银行垫付。

预售房的机制使得开发商不用自己的资金，也能倒买倒卖的推出新的项目。而不能预售的结果是，资金回笼周期将大大延长。一旦普遍实施取消预售制度，这些房地产开发商能不能存活下去将很难说。

如果房地产开始大幅降价，政府必然不会坐视不管。到时为了促进消费，贷款利息会大幅下降。那时买房将是最好的时机。

与中国相比，南非房地产近期虽然表现不佳，但似乎没有那么高的风险。现在房价应该还有下降空间。即使南非下个季度经济开始回暖，商业信心提高，资金流也需要一段时间才能转到消费者手中。届时房地产才会复苏。